En savoir plus sur le bail commercial
Le service d’accompagnement d’entreprise Décarie Avocats vous invite à une réflexion sur la santé juridique de votre entreprise, en commençant par votre bail commercial.
Vous vous en doutez certainement, le bail commercial est l’un des contrats pouvant avoir un impact majeur sur la santé juridique de votre entreprise.
Ainsi, si vous entendez déménager cette année ou renouveler votre bail, évitez de tomber dans les principaux pièges. Voici quelques pistes de réflexion.
La durée
La première question que vous devez vous poser est la durée de votre bail commercial. Préférez-vous vous engager pour une courte période, tel que 5 ans parce que vous n’êtes pas certain de la viabilité ou de l’emplacement de votre entreprise au-delà de cette période, au risque de voir votre loyer augmenter à l’expiration de ce terme? Ou encore, préférez-vous vous engager pour une longue période, tel que 15 ans, afin de connaître à l’avance vos obligations, mais surtout fixer le montant du loyer pour cette période et amortir le montant de votre investissement en améliorations locatives sur une plus longue période?
Les types de bail
Il y a deux grandes catégories de baux : le « bail brut » et le « bail net » :
Bail brut : Il s’agit d’un bail qui prévoit que le locataire devra payer uniquement un loyer fixe calculé en fonction du nombre de pieds carré occupé et que le locateur sera responsable de toutes les dépenses relatives à l’exploitation et à l’entretien de l’immeuble. C’est le locateur qui assume tous les risques relatifs à l’immeuble.
Bail net : Il s’agit d’un bail qui prévoit que le locataire est responsable, en plus de son loyer de base, d’un loyer additionnel qui représentera la part proportionnelle du locataire de toutes les dépenses relatives à l’immeuble, tels que les frais d’exploitation et les taxes foncières de l’immeuble.
Plusieurs variantes du bail de type net existent soient «net net», «net net net» ou «net net net net» qui sont des gradations des obligations du bail net, dont les caractéristiques varient selon les clauses spécifiques qui y sont incluses. Or, n’attachez pas trop d’importance à ces titres. Peu importe le qualificatif utilisé pour définir le type de bail que vous signez, l’important demeure de bien lire et relire les clauses qui y sont incluses, puisqu’en fin de compte celles-ci représentent vos obligations.
Astuce: La vérification des livres du locateur.
Bien entendu, le calcul du loyer additionnel est source de plusieurs désaccords entre locataires et locateurs. Afin d’éviter des erreurs souvent faites de bonne foi, ou parfois même des abus d’un locateur trop avare, une bonne façon de vous protéger est de prévoir une clause qui vous permet de consulter le relevé annuel des frais d’exploitation, de réparations, des taxes et autres frais réclamés par le locateur ainsi que les pièces justificatives dans un délai précis et prévoir une période limite d’ajustement de loyer rétroactif.
Par ailleurs, il existe différentes façons de rédiger une clause qui comprend pourtant les mêmes obligations. C’est pourquoi il est primordial de bien comprendre toute et chacune des clauses.
Si vous avez des questions relativement à votre bail ou désirez faire réviser celui-ci, n’hésitez pas à communiquer avec un avocat de l’équipe Décarie Avocats.