C’est l’hiver! Qui est responsable en cas d’accident?

Auteur/autrice : coloc.coop

Les pieds dans l’eau? Est-ce nécessairement un vice caché ?

Avec les averses plus qu’abondantes qu’on a souvent, plusieurs d’entres vous avez peut-être eu des infiltrations d’eau et ainsi découvert des problèmes relatifs à votre immeuble qui pourraient être couverts par la garantie du vendeur contre les vices cachés.

Il faut savoir que tout problème ne constitue pas nécessairement un vice caché. Le problème doit d’abord être un « vice », c’est-à-dire un état anormal du bien par rapport à son âge. Le vice doit être inconnu de l’acheteur donc il ne doit pas avoir été dénoncé par le vendeur et il doit être « caché », donc non apparent. Également, le vice doit être « antérieur » à la vente, c’est-à-dire qu’il devait être présent au moment de l’acquisition.

Enfin, le vice doit être suffisamment « grave » que si l’acheteur l’avait connu, il n’aurait pas acheté l’immeuble ou l’aurait acheté à un moindre prix.

Vous avez déjà les pieds dans l’eau, n’allez pas vous mettre les pieds dans les plats !

La première chose à faire si vous constatez un problème, c’est de nous appeler. En plus de procéder à l’analyse de votre dossier à la lumière des conditions que nous vous avons résumées ci-dessus, sachez que certains gestes doivent être posés dès la découverte d’un problème. Notamment, il est impératif de faire parvenir au vendeur une dénonciation écrite du problème constaté et ce, dans un délai raisonnable afin de permettre au vendeur de constater lui-même la problématique et d’envoyer ses experts avant que quelque réparation ne soit entreprise. À défaut d’une telle dénonciation, vous risquez de perdre tous vos recours et ce, même s’il s’agissait bien d’un vice caché.

Combien de temps suis-je obligé de garantir l’immeuble que j’ai vendu contre les vices cachés ?

Toute personne ayant été propriétaire d’un immeuble demeure tenu de garantir l’immeuble qu’il a vendu contre les vices cachés pour une période non limitée dans le temps.

Je ne le savais pas, puis-je vraiment être tenu responsable ?

Souvent, les vendeurs sont aussi surpris que les acheteurs de la découverte d’un vice. Malheureusement, la garantie contre les vices cachés s’applique même quand le vendeur ne connaissait pas l’existence du vice. Donc, si vous constatez un problème quelconque à votre propriété ou que vous êtes informés d’un problème relatif à la propriété que vous avez vendu, nous vous invitons à communiquer avec nous rapidement !

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à communiquer avec un avocat de l’équipe Décarie Avocats.

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Mon appartement a été inondé, puis-je déménager ?

Le locataire n’est pas tenu de demeurer dans un logement qui est impropre à l’habitation. Si vous devez quitter votre appartement suite à une inondation, vous avez le droit de ne pas payer le loyer pendant la période durant laquelle vous ne pouviez y demeurer.

Attention par contre : vous devez envoyer un avis à votre propriétaire au plus tard dans les 10 jours suivant votre départ. Vous avez d’autres questions ?

Vous voulez savoir si vous aurez l’obligation de retourner dans le logement quand il sera réparé, n’hésitez pas à communiquer avec un avocat de l’équipe Décarie Avocats.

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Mon nouveau mobilier flottait sur l’eau : dois je continuer de le payer ?

« Achetez maintenant et payer plus tard ! » : Parfois, ce type d’achat implique que vous ne deviendrez propriétaire des biens achetés qu’une fois que vous les aurez complètement payés. C’est une vente à tempérament. Selon la Loi sur la protection du consommateur, dans le cas d’une vente à tempérament, le commerçant doit assumer le risque de dommages au bien en cas de force majeure tant que la propriété du bien n’a pas été transférée.

Si vous avez signé un tel contrat pour un bien qui a été endommagé durant l’inondation, il est possible que vous puissiez cesser de faire vos paiements. Évidemment, il y a des formalités et des conditions à respecter.

Donc à moins que votre assureur ne vous offre de remplacer le tout par du neuf, n’hésitez pas à communiquer avec un avocat de l’équipe Décarie Avocats.

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Pluie diluviennes : qu’en est-t-il de votre assurance?

La nature nous réserve parfois des surprises désagréables. Plusieurs résidents de la région de Gatineau en ont fait l’expérience lors des pluies diluviennes qui se sont abattues sur nous et qui ont inondé au passage nos sous-sols. Si vous et vos voisins faites partie des malchanceux, vous avez probablement déjà contacté votre assureur habitation. Certains d’entres vous ont été soulagés d’apprendre qu’ils étaient couverts. Étrangement, d’autres, parfois des voisins immédiats, ont été tristement déçus.

Pour ceux qui ont été moins chanceux, êtes-vous certains que votre assureur a raison de refuser couverture ?

Comme vous le savez sans doute déjà, les contrats d’assurance ne sont pas exactement de lecture facile. Ils regorgent de termes compliqués, d’exclusions, d’avenants etc. Essayons de simplifier un peu le tout.

Le contrat d’assurance sert à assurer un risque. Selon le Code civil du Québec, le risque doit être incertain (par exemple, il n’est pas certain que votre maison sera endommagée par un incendie ou qu’un poteau d’électricité tombera sur votre patio) et indépendant de votre volonté (évidemment, si vous mettez volontairement le feu à votre maison, votre assureur ne vous couvrira pas).

Pour interpréter un contrat d’assurance et déterminer si le risque qui s’est réalisé est ou non couvert par celui-ci, il est nécessaire d’analyser la proposition d’assurance, la note de couverture, la police d’assurance qui contient des exclusions générales et spécifiques ainsi que des amendements (appelés avenants), le tout en relation avec la situation spécifique de la résidence visée et les circonstances particulières entourant la réalisation du risque en question.

Ainsi, comme les polices d’assurances varient d’un assureur à l’autre et qu’elles contiennent souvent plusieurs avenants ou autres documents qui peuvent en modifier les conséquences juridiques, il est important de faire réviser vous-même votre contrat par un avocat, qui pourra vous dire si le refus de l’assureur est, dans votre cas (et pas celui de votre voisin), justifié ou non

En effet, n’oubliez pas que les tribunaux entendent souvent des litiges sur l’interprétation des contrats d’assurance et que les assureurs ne les gagnent pas tous !

Ayant dénoncé votre sinistre à votre assureur, si celui-ci refuse de vous dédommager, prenez des photos des dommages, conservez précieusement vos reçus pour les travaux et appelez-nous pour prendre rendez-vous.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à communiquer avec un avocat de l’équipe Décarie Avocats.

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L’enfer, c’est les autres: Les joies du voisinage !

Dans la plupart des cas, nous entretenons de bonnes relations avec nos voisins. Toutefois, il arrive qu’un conflit survienne entre ceux-ci sur différents aspects du voisinage notamment quant à l’empiètement, aux arbres dont les branches ou les racines endommagent la propriété voisine ou quant à une clôture sur la ligne séparatrice des terrains. Nous vous donnons ci-après quelques « tips » sur le sujet!

Je crois que mon voisin empiète sur ma propriété, que dois-je faire?

Vous devez absolument agir! En premier lieu, vous devez obtenir l’opinion d’un arpenteur-géomètre quant à l’emplacement des limites de votre terrain, lequel vous émettra un certificat de localisation. S’il confirme qu’il y a empiètement, vous devez aviser votre voisin et poser un geste concret rapidement tel qu’entreprendre une procédure judiciaire si vous voulez faire cesser l’empiètement ou signer une servitude d’empiètement si vous ne tenez pas à faire cesser l’empiètement. Pourquoi faire signer une servitude alors que la situation ne vous importune pas? Pour faire cesser ce qu’on appelle la prescription acquisitive qui pourrait permettre à votre voisin de se faire déclarer propriétaire de la parcelle empiétée, l’ayant occupée sans opposition de votre part durant une période de 10 ans.

Les branches de l’arbre voisin empiètent sur ma propriété, ai-je le droit de les couper moi-même?

Surtout pas! Le Code civil du Québec édicte qu’une personne peut demander à son voisin de couper les branches ou les racines qui empiètent sur son terrain si celles-ci nuisent sérieusement à l’usage de sa propriété, par exemple dans le cas où les racines endommagent la fondation ou les branches endommagent le toit. Si votre voisin refuse, ne prenez surtout pas la justice entre vos mains en les coupant vous-même. Ce faisant, vous pourriez être déclaré responsable des dommages causés à l’arbre par la coupe. Vous devez entreprendre des procédures judiciaires et obtenir une ordonnance du Tribunal. Pour ceux qui sont propriétaires de l’arbre en question, sachez que vous engagez vous-mêmes votre responsabilité si les branches ou racines de votre arbre endommageaient la propriété de votre voisin.

Puis-je obliger mon voisin à payer la moitié de la clôture que je veux installer sur la ligne de division des propriétés?

Oui, mais avec un bémol! Vous pouvez contraindre votre voisin à ériger une clôture ou un autre ouvrage sur la ligne séparative et également le contraindre à en payer la moitié des frais d’installation, d’entretien et de réparation, mais en demeurant dans les limites du raisonnable. Pour terminer, n’oubliez pas que vous avez l’obligation de tolérer les inconvénients normaux du voisinage. Vous vous demandez si vous devez tolérer une situation particulière avec votre voisin?

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à communiquer avec un avocat de l’équipe Décarie Avocats qui vous aidera à « gérer » vos voisins!

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C’est le temps de la construction et de la rénovation: attention aux hypothèques légales

Vous avez engagé un entrepreneur en construction qui semblait bien connaitre son métier pour vous bâtir une maison de rêve ou pour rénover votre résidence ? Il vous a peut être même fait signer un contrat qui semblait clair à l’époque décrivant les travaux et le prix ?

Après que le travail soit entamé, rares sont ceux qui n’ont pas quelques surprises.

Parfois, vous arriverez à discuter avec votre entrepreneur et à vous entendre avec lui. Mais qu’arrivera-t-il si vous demeurez insatisfaits de la situation ? Plusieurs d’entres-vous pourriez avoir le réflexe de vous dire, « eh bien, je ne le paierai tout simplement pas ! »

En principe, il est normal comme consommateur de refuser de payer complètement un entrepreneur lorsqu’on n’est pas satisfait de ses services. Or, savez-vous dans quoi vous vous embarquez ?

L’hypothèque légale de la construction – « le lien »

Saviez-vous que la loi permet aux entrepreneurs en construction, aux architectes, ingénieurs, fournisseurs de matériaux, ouvriers et sous-entrepreneurs de publier sans votre accord ou votre signature (!) une hypothèque sur votre propriété ?

Eh bien oui. C’est ce qu’on appelle l’hypothèque légale de la construction ou le « lien ». Pour ce faire, ils n’auront qu’à demander à un avocat ou à un notaire d’enregistrer celle-ci sans que vous n’ayez votre mot à dire et sans que des vérifications auprès de vous ne soient faites quant aux motifs pour lesquels le compte est impayé.

Les conséquences de l’hypothèque légale de la construction

Comme toute hypothèque ordinaire, l’hypothèque légale de la construction permet à l’entrepreneur de « faire saisir » l’immeuble sur lequel elle est enregistrée en paiement de sa facture laissant ainsi au propriétaire le fardeau d’entreprendre des recours judiciaires, à ses frais, pour l’en empêcher.

Croyez-le ou non, ça se complique !

Dès que l’hypothèque légale de la construction est enregistrée, le bureau de la publicité des droits transmet un avis à tout créancier qui détient une hypothèque sur la même propriété. Puisque les hypothèques légales de la construction sont payées en priorité sur les autres hypothèques enregistrées sur votre immeuble, ces avis font réagir les banques et les Caisses qui vous considèreront dès lors en défaut de votre prêt hypothécaire. Ainsi, comme vous pouvez vous en douter, l’inscription d’une hypothèque légale de la construction sur votre propriété est une expérience stressante et déplaisante.

La clé : nous consulter à la signature du contrat de construction pour minimiser les sources possibles de malentendus et de conflits avec votre entrepreneur.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à communiquer avec un avocat de l’équipe Décarie Avocats.

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En savoir plus sur le bail commercial

Le service d’accompagnement d’entreprise Décarie Avocats vous invite à une réflexion sur la santé juridique de votre entreprise, en commençant par votre bail commercial.

Vous vous en doutez certainement, le bail commercial est l’un des contrats pouvant avoir un impact majeur sur la santé juridique de votre entreprise.

Ainsi, si vous entendez déménager cette année ou renouveler votre bail, évitez de tomber dans les principaux pièges.  Voici quelques pistes de réflexion.

La durée

La première question que vous devez vous poser est la durée de votre bail commercial. Préférez-vous vous engager pour une courte période, tel que 5 ans parce que vous n’êtes pas certain de la viabilité ou de l’emplacement de votre entreprise au-delà de cette période, au risque de voir votre loyer augmenter à l’expiration de ce terme? Ou encore, préférez-vous vous engager pour une longue période, tel que 15 ans, afin de connaître à l’avance vos obligations, mais surtout fixer le montant du loyer pour cette période et amortir le montant de votre investissement en améliorations locatives sur une plus longue période?

Les types de bail

Il y a deux grandes catégories de baux : le « bail brut » et le « bail net » :

Bail brut :  Il s’agit d’un bail qui prévoit que le locataire devra payer uniquement un loyer fixe calculé en fonction du nombre de pieds carré occupé et que le locateur sera responsable de toutes les dépenses relatives à l’exploitation et à l’entretien de l’immeuble. C’est le locateur qui assume tous les risques relatifs à l’immeuble.

Bail net : Il s’agit d’un bail qui prévoit que le locataire est responsable, en plus de son loyer de base, d’un loyer additionnel qui représentera la part proportionnelle du locataire de toutes les dépenses relatives à l’immeuble, tels que les frais d’exploitation et les taxes foncières de l’immeuble.

Plusieurs variantes du bail de type net existent soient «net net», «net net net» ou «net net net net» qui sont des gradations des obligations du bail net, dont les caractéristiques varient selon les clauses spécifiques qui y sont incluses. Or, n’attachez pas trop d’importance à ces titres. Peu importe le qualificatif utilisé pour définir le type de bail que vous signez, l’important demeure de bien lire et relire les clauses qui y sont incluses, puisqu’en fin de compte celles-ci représentent vos obligations.

Astuce: La vérification des livres du locateur.

Bien entendu, le calcul du loyer additionnel est source de plusieurs désaccords entre locataires et locateurs. Afin d’éviter des erreurs souvent faites de bonne foi, ou parfois même des abus d’un locateur trop avare, une bonne façon de vous protéger est de prévoir une clause qui vous permet de consulter le relevé annuel des frais d’exploitation, de réparations, des taxes et autres frais réclamés par le locateur ainsi que les pièces justificatives dans un délai précis et prévoir une période limite d’ajustement de loyer rétroactif.

Par ailleurs, il existe différentes façons de rédiger une clause qui comprend pourtant les mêmes obligations. C’est pourquoi il est primordial de bien comprendre toute et chacune des clauses.

Si vous avez des questions relativement à votre bail ou désirez faire réviser celui-ci, n’hésitez pas à communiquer avec un avocat de l’équipe Décarie Avocats.

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La vérification diligente: au coeur du processus d’achat d’entreprise!

Est-ce toujours nécessaire de procéder à une vérification diligente lors de l’achat d’une entreprise ? En un mot – oui.

Vérification diligente? De quoi s’agit-il?

La vérification diligente est une étape primordiale vers la réussite d’une transaction. Il s’agit d’un processus d’examen de la documentation importante relative à une entreprise. Les conseillers de l’acheteurs doivent, dans le cadre de ce processus, évaluer les enjeux juridiques, financiers et fiscaux de l’entreprise, notamment en ce qui a trait aux conséquences juridiques d’un éventuel transfert.

Ces vérifications visent à permettre à un acheteur d’obtenir les informations relatives à l’entreprise qu’il s’apprête à acquérir, que ce soit afin de lui permettre de prendre la décision ultime « j’achète ou pas » ou encore de déterminer « à quel prix » ou « à quelles conditions ».

Le but ultime est donc de permettre à l’acquéreur de connaître la situation réelle de l’entreprise ainsi que les risques afin de lui permettre de prendre la décision la plus éclairée possible.

Ainsi, la vérification diligente est une étape essentielle de tout processus d’achat / vente d’entreprise, qu’il soit effectué sous forme d’achat d’action, de transfert d’actifs ou de fusion, et ce afin d’éviter des fâcheuses surprises.

C’est la portée et le moment de la vérification diligente qui peuvent varier selon les situations et qui, à notre avis, devraient être soumis à la recommandation de votre avocat ou notaire d’affaires.

Moment de la vérification diligente

En effet, quant au moment de la vérification diligente, certaines vérifications sommaires devraient être effectuées en tout état de cause, peu importe la situation. Cependant, dans certains cas, un acheteur pourrait choisir, après avoir obtenu le résultat de ces vérifications sommaires, de présenter une offre d’achat basées sur les représentations du vendeur, à un prix qui est déterminable en fonction de certains éléments qui seront plus amplement déterminés – résultat d’une vérification diligente exhaustive par la suite.

Une telle façon de faire a pour avantage de faciliter les négociations et favoriser la conclusion d’une entente. Il est même possible, suite à la vérification diligente, de conclure le contrat d’achat / vente en y incluant une clause d’ajustement de prix dans l’éventualité où les représentations ou engagements du vendeur postérieur à la vente ne sont pas respectés ou ne s’avèrent pas réalisés.

Portée de la vérification diligente

Même si plusieurs documents généraux doivent normalement être analysés dans le cadre d’une vérification diligente, il est important de noter que l’analyse variera en fonction des particularités de l’entreprise en question.

Le type d’entreprise et son genre d’activités auront un impact sur la portée de la vérification, tout comme les objectifs particuliers de l’acquéreur. Les documents à analyser dans le cadre de la vérification diligente varieront également en fonction du type de transaction, c’est-à-dire un transfert d’actions ou autre.

En règle générale, certains éléments n’échappent jamais au processus de vérification diligente, tels que :

  • Les contrats liant la société;
  • Les droits publiés au RDPRM ou au Registre foncier;
  • Les livres et registres corporatifs;
  • La capacité de la société en question à conclure la transaction envisagée;
  • Les divers antécédents de la société (judiciaires ou autres);
  • etc.

Ce qu’il faut retenir : la vérification diligente est plus que nécessaire! Tout processus d’acquisition d’entreprise devrait inclure une telle étape afin de mitiger les risques juridiques et de permettre à l’acquéreur de négocier en toute connaissance de cause. Votre conseiller juridique devient donc votre meilleur allié afin d’analyser toute cette belle paperasse, qui disons-le, peut sembler une tâche interminable.

L’équipe d’avocats de Décarie Avocats est en mesure de vous guider dans votre processus d’acquisition d’entreprise, notamment en ce qui concerne la vérification diligente, et ce de manière structurée et appliquée. Évitez de passer à côté de cette étape fondamentale et de courir un risque inutile.

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La lettre d’intention : une bonne idée pour mieux négocier!

Vous songez à ventre ou acheter une entreprise ? Quelle est donc l’utilité d’une lettre d’intention ?

Puisqu’une lettre d’intention, par définition, n’engage pas les signataires à conclure une entente d’achat/vente d’entreprise, nos clients nous demandent souvent quelle est l’utilité de signer une telle lettre.

Le but de la lettre d’intention

Une lettre d’intention vise avant tout à encadrer les négociations et s’assurer, non pas que les négociations mèneront à la conclusion d’un contrat d’achat/vente d’entreprise, comme la promesse d’achat/vente, mais plutôt à s’assurer que les négociations auront lieu dans un contexte où règnent un équilibre pour la négociation et la bonne foi pour l’échange d’information.

C’est pour cette raison qu’une lettre d’intention devrait inclure, outre l’objet de la négociation, le cadre dans lesquelles les parties sont disposées à négocier, sans nécessairement préciser les termes de l’entente à conclure.

Par exemple, une lettre d’intention devrait prévoir que chaque partie paiera pour les honoraires de ses avocats ou notaires d’affaires ainsi que les honoraires de ses comptables ou fiscalistes.

L’engagement de confidentialité

À ne pas négliger! La lettre d’intention devrait aussi prévoir la signature d’une entente de confidentialité en contrepartie de laquelle la documentation nécessaire à l’élaboration d’une offre sera octroyée.

L’engagement de confidentialité quant à lui devrait prévoir une liste précise de l’information et de la documentation qui sera divulguée et considérée par le vendeur comme étant confidentielle. Il est important de s’assurer de ne pas inclure dans cette liste des informations ou documents autrement accessibles du public, tel que le nom de certains clients ou fournisseurs dont l’identité est déjà connue de l’acheteur ou disponibles sur des registres publics.

La bonne foi au cœur du processus

Compte tenu du temps et des frais que nécessitent l’analyse nécessaire à la présentation d’une offre d’achat d’entreprise, une lettre d’intention devrait idéalement prévoir l’acceptation du vendeur de celle-ci et son engagement à ne pas négocier de façon concomitante avec un autre acheteur potentiel sans en avoir avisé l’acheteur intéressé au préalable ou sans avoir préalablement mis fin aux négociations.

Ainsi, bien que la lettre d’intention n’ait pas pour effet de pouvoir contraindre les signataires à conclure un contrat d’achat/vente d’entreprise comme une promesse acceptée, elle est la première étape utile d’un processus de bonne foi d’achat ou de vente d’entreprise.

Pour une lettre d’intention ou un besoin d’accompagnement dans le cadre d’un processus d’achat ou de vente d’entreprise, un de nos avocats d’affaires de l’équipe Décarie Avocats saura vous aider à identifier et faire valoir les points qui sont importants à vos yeux.

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Saviez-vous que : quelles sont les conséquences de la vente d’un immeuble commercial sur les locataires de celui-ci ?

Saviez-vous que si votre locateur vend l’immeuble dans lequel vous louez un local, le cède à une de ses sociétés liées ou encore que la banque le reprenne en paiement, vous pourriez perdre vos droits dans le bail. Afin de vous protéger et de rendre votre bail, le loyer, les clauses de renouvellement et tous les bénéfices que vous aurez négociés opposables aux tiers acquéreurs, il est fortement conseillé de publier celui-ci au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière où est situé l’immeuble.

Dépendamment du niveau de confidentialité que vous souhaitez conserver sur les clauses de votre bail, sachez que vous avez différentes façons de le publier.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à communiquer avec un avocat de l’équipe Décarie Avocats.

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Être liquidateur c’est tout un casse-tête!

Vous êtes liquidateur de la succession de votre père et le seul testament que vous avez trouvé a été à la main par votre père il y a plus de 20 ans? Vos parents ont acheté un testament en librairie qu’ils ont rempli ensemble et votre mère vient de décéder? Votre oncle prétend que c’est lui qui a le dernier testament de votre père et vos frères et sœurs contestent son contenu? Vous êtes allés à la banque et elle refuse de vous donner accès au compte bancaire sans un papier dont vous avez oublié le nom? Vous avez entendu parler qu’il y a des formulaires à remplir pour que gouvernement et que si vous ne les remplissez pas, vous pourrez être tenu personnellement responsable de la succession?

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à communiquer avec un avocat de l’équipe Décarie Avocats.

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L’assurance-titre: est-ce la solution à votre problème de titre ?

Au Québec, le vendeur a l’obligation légale de fournir un titre clair et exempte de vices à l’acheteur. Malheureusement, il est possible que le notaire découvre un problème de titres pendant ses recherches. Cela pourrait être, par exemple, l’empiètement d’une bâtisse dans une servitude en faveur d’Hydro-Québec ou sur une propriété voisine, la présence de fenêtres illégales, l’existence d’anciennes hypothèques non radiées ou encore la discordance dans les mesures du terrain décrites dans les anciens titres de propriété par rapport à l’occupation actuelle du vendeur.

Lorsque cela se produit, le notaire doit informer immédiatement le vendeur et lui expliquer les différentes options qui s’offrent à lui. Il arrive cependant que certains problèmes nécessitent des démarches qui ne peuvent s’effectuer dans une courte période de temps et ce qui auraient alors pour conséquence de retarder l’achat ou la vente de la propriété.

Pour éviter que telle situation se produise, une solution temporaire consiste à obtenir une assurance-titres qui protégera l’acheteur, de même que son créancier hypothécaire, contre les conséquences qui pourraient découler de l’existence du vice de titre jusqu’à ce que celui-ci soit corrigé. Ainsi, l’assurance-titre n’est pas une solution, elle ne règle pas le problème décelé.

Avec l’assurance-titre, le notaire pourra procéder à la vente de la propriété et poursuivre la correction du titre après la transaction tout en protégeant les intérêts de l’acheteur et du vendeur.

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On s’en va faire du ski !!! Qui est responsable en cas d’accident ?

Avec l’arrivée de nos premières vraies bordées de neige, plusieurs d’entre vous allez vous ruer sur les pentes de ski. Vous vous êtes peut-être déjà demandés qui sera responsable si vous vous blessez en pratiquant votre sport d’hiver préféré… et bien Décarie Avocats répond à cette question pour vous.

Les centres de ski ont une obligation de sécurité qui découle du contrat conclu avec le skieur ou le planchiste (achat d’un billet de remontée) ainsi que de la Loi. En effet, avec l’achat d’un billet de remontée vient automatiquement pour le centre de ski l’obligation de prendre toutes les précautions nécessaires pour assurer la sécurité des skieurs. Une telle obligation implicite de sécurité est également imposée à tous les établissements sportifs, tels que les arénas, centres équestres, etc.

Donc, afin d’engager la responsabilité d’un centre de ski pour les dommages subis par un skieur, il faudra démontrer que les dommages sont causés par le défaut du centre de prendre les moyens raisonnables pour protéger les skieurs contre les dangers normalement prévisibles. Par exemple, l’omission de placer des balles de foin ou des coussins devant les pylônes d’acier serait un manquement à l’obligation de sécurité en ce qu’il est prévisible qu’un skieur se frappe sur un tel pylône en tombant et se blesse. Qu’en est-t-il des clauses de non-responsabilité imprimées à l’endos du billet de remontée ou sur une affiche ?

Et bien, sachez que la Loi interdit d’exclure ou de limiter sa responsabilité pour le préjudice corporel ou moral causé à autrui. Donc, en aucun cas, une telle clause ou avis ne pourrait empêcher un client de réclamer une compensation pour ses pertes (incluant les pertes financières) liées à une incapacité physique causée par la faute du centre de ski. Il ne faudrait pas croire pour autant que dès qu’une personne tombe en ski, elle dispose d’un bon recours contre le centre de ski. En effet, le centre de ski n’a pas l’obligation de mettre ses clients à l’abri de « toutes » les possibilités d’accident : en d’autres mots, il n’est pas l’assureur de ses clients. Le ski étant un sport qui comporte des risques et des dangers inhérents, ceux qui se livrent à ce sport acceptent ces risques et ces dangers inhérents dont ils ont connaissance. Ainsi, le seul fait de se blesser en tombant en ski ou en planche ne pourra engager la responsabilité du centre de ski pour les dommages subis, puisqu’il est tout à fait normal de tomber en ski ! Finalement, il ne faut pas oublier que le skieur a également une obligation de prudence et de diligence raisonnable. Ainsi, dans l’éventualité, l’accident est causé par la faute du skieur qui a été imprudent, négligent ou distrait (par exemple en faisant du « downhill » ou en s’aventurant sur une piste fermée), le centre de ski ne sera pas responsable.

Alors soyez prudents sur les pentes et bon ski !

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à communiquer avec un avocat de l’équipe Décarie Avocats.

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Vous êtes sur le point d’acheter votre première maison? Voici ce qu’il faut savoir : Les principales étapes de votre transaction:

  • Une fois votre promesse d’achat signée et toutes les conditions relevées, le notaire prend contact avec vous pour prendre vos informations personnelles afin de procéder à l’ouverture de votre dossier et de vous fixer un autre rendez-vous pour la signature de votre acte d’hypothèque et un rendez-vous pour signer l’acte de vente en présence du vendeur.
  • Vous devrez également fournir votre contrat de mariage ou copie de votre jugement de divorce, le cas échéant et une preuve d’assurance habitation en date de possession (ou de la signature de l’acte de vente, s’il y a lieu) sur laquelle figurera le nom de votre créancier hypothécaire.
  • Le notaire reçoit du vendeur ou de son courtier immobilier la promesse d’achat, les titres de propriété et le certificat de localisation que le vendeur a en sa possession. Il obtient tout autre document nécessaire pour compléter ses analyses et vérifications : notamment le certificat de localisation à jour, le cas échéant, la copie des plans cadastraux; l’état des taxes municipales et scolaires; la copie des contrats de location du chauffe-eau, de la fournaise, facture d’huile à chauffage; la copie des baux; etc.
  • Il procède à l’examen des titres de propriété, des actes de servitudes, des hypothèques publiées, du certificat de localisation et des plans cadastraux. Le notaire détermine si des hypothèques devront être radiées et demande aux créanciers des états de compte pour remboursement. Il prépare les actes de quittances ou mainlevées nécessaires.
  • Lorsque le notaire reçoit les instructions du créancier hypothécaire, il en prend connaissance et prépare l’acte d’hypothèque.
  • Il effectue toute autre vérification requise selon les particularités de la transaction : immeuble à logements, zonage agricole, ensemble immobilier, copropriété divise ou indivise, bien culturel classé ou reconnu, immeuble en construction.
  • Environ une semaine avant votre rendez-vous de signature, le notaire vous contacte et vous indique le montant que vous aurez à apporter lors du rendez-vous comprenant votre mise de fonds, les honoraires et déboursés légaux et l’ajustement de taxes municipales et scolaires et dans certains cas, la taxe sur la prime SCHL/Genworth. Ce montant pourra être transféré dans le compte en fidéicommis du notaire par virement électronique si votre institution financière le permet ou vous pourrez préparer une traite bancaire au montant nécessaire. S’il s’agit d’une traite bancaire, vous devrez la remettre au notaire au plus tard 72 heures avant votre date de possession afin que la compensation bancaire puisse s’opérer et rendre les fonds disponibles pour votre transaction.
  • Il transmet à l’institution financière les documents nécessaires pour obtenir le décaissement du prêt, notamment son avis juridique sur la qualité des titres de propriété. Il dépose ensuite dans son compte en fidéicommis les sommes reçues du créancier. Il vérifie la preuve d’assurance de l’acheteur et voit à ce que le créancier y soit désigné à titre de bénéficiaire et que le montant couvre la totalité du prêt hypothécaire.
  • Le notaire prépare l’état des répartitions (« ajustements »), l’état de décaissement du prix de vente ainsi que l’acte de vente. Si l’une ou l’autre des parties est une personne morale, il doit obtenir les règlements et résolutions et s’assure qu’ils soient dûment adoptés par les personnes autorisées. Dans tous les cas, il veille à ce que le vendeur obtienne les autorisations, concours et consentement requis pour vendre la propriété.
  • Il prépare les avis d’adresse lorsqu’il y a plus d’un acheteur.
  • Lors de votre première rencontre, le notaire vérifie votre identité, vous explique l’acte d’hypothèque et reçoit votre signature. Préalablement ou à la suite de cette rencontre, il reçoit la signature du créancier et vérifie l’identité du signataire; il émet les copies conformes et publie l’acte d’hypothèque au registre foncier. Le délai de publication est de 24 à 48 heures ouvrables. Le notaire vérifie ensuite l’inscription de l’acte d’hypothèque à l’index des immeubles et s’assure de l’absence d’inscription indésirable susceptible d’affecter les droits de votre créancier.
  • Avant la date de la signature de l’acte de vente, le notaire doit détenir, de manière irrévocable, la totalité du prix de vente (les sommes provenant du créancier hypothécaire et votre mise de fonds de l’acheteur). Le notaire reçoit les sommes, les dépose dans son compte en fidéicommis et émet les reçus.
  • Il vous rencontre avec le vendeur, vérifie vos identités, reçoit vos signatures, émet les copies conformes et publie l’acte de vente et les avis d’adresse, le cas échéant, au registre foncier. Il vérifie l’inscription de l’acte à l’index des immeubles et s’assure de l’absence d’inscription indésirable susceptible d’affecter vos droits et ceux de votre créancier. C’est lors de cette rencontre qu’il y aura échange de clés le cas échéant.
  • Il émet les chèques, paie les créanciers hypothécaires du vendeur et s’occupe de faire signer les actes de quittance ou de mainlevée par le(s) créancier(s) afin que l’immeuble soit libéré des hypothèques qui le grèvent (les frais et honoraires pour la radiation de ces hypothèques sont à la charge du vendeur). Le notaire transmet les copies conformes de tous les actes qu’il a reçus aux parties concernées.
  • Finalement, il conservera les pièces à votre dossier pendant une période minimale de 10 ans, et les originaux des actes qu’il a reçus demeureront toujours dans son greffe, peu importe qui, dans l’avenir, en sera le détenteur.
  • Tout au long du processus, le notaire répond aux interrogations des parties de façon impartiale.

EN RÉSUMÉ…vous devez fournir au notaire :

  • Informations personnelles
  • Preuve d’assurance habitation
  • Copie de votre contrat de mariage ou de votre jugement de divorce, le cas échéant;
  • Le montant représentant ma mise de fonds, les honoraires et déboursés légaux et les ajustements
  • Tout autre document jugé utile et approprié pour la transaction

Si quelque chose ne tourne pas rondement, n’hésitez pas à communiquer avec un avocat de l’équipe Décarie Avocats afin d’obtenir des conseils juridiques dans votre intérêt dans le cadre de la transaction. Nous pourrons aussi vous assister dans l’éventualité d’une mésentente avec l’autre partie afin de vous aider à régler des problématiques de dernière minutes qui pourraient survenir, notamment en négociant des retenues sur le prix de vente.

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Vous êtes sur le point de vendre votre maison ? Voici ce qu’il faut savoir : Les principales étapes de votre transaction

  • Votre promesse d’achat est signée et toutes les conditions ont été relevées. Vous devrez fournir au notaire vous-même ou par l’intermédiaire de votre courtier immobilier, votre promesse d’achat, la copie conforme du certificat de localisation  et les titres de propriété que vous avez en votre possession, tout contrat de location (baux, chauffe-eau, fournaise, réservoir d’huile) et tout autre document ou information utile et approprié pour la transaction.
  • Le notaire prendra également vos informations personnelles et pourrait vous demander votre contrat de mariage ou votre jugement de divorce, s’il y a lieu, puis il vous fixera dans la mesure du possible, votre rendez-vous la journée de la possession qui aura été convenue entre vous et l’acheteur.
  • Le notaire analyse le certificat de localisation et s’assure qu’il reflète l’état actuel de la propriété, tel que stipulé dans la promesse d’achat ou suivant les exigences du créancier hypothécaire de l’acheteur.
  • Le notaire s’assure que l’immeuble faisant l’objet du transfert sera libre de toute charge, c’est-à-dire, il procède à l’examen des titres, par l’analyse de la chaîne de propriétaires, et la vérification des charges pouvant l’affecter tel qu’une hypothèque, une servitude. Le notaire détermine si des hypothèques devront être radiées, demande à vos créanciers les états de compte pour remboursement et prépare les actes de  quittances ou mainlevées nécessaires.
  • Le notaire obtient également  auprès des autorités compétentes les certificats de taxes de la municipalité et des commissions scolaire, et s’il y a des arrérages, s’assure de les payer pour le compte du vendeur. Il prépare également des ajustements de taxes municipales et scolaires et peuvent s’ajouter à cela, des ajustements de frais de condo, de location de réservoir de propane ou de baux en vigueur.
  • Le notaire prépare également l’état de décaissement du prix de vente ainsi que l’acte de vente. Si l’une ou l’autre des parties est une personne morale, il doit obtenir  les règlements et résolutions et s’assure qu’ils soient dûment adoptés par les autorités compétentes. Dans tous les cas, il veille à obtenir les autorisations, concours et consentement requis pour vendre la propriété, par exemple si vous êtes mariés, qu’il s’agit de la résidence familiale et que vous êtes le seul propriétaire, votre conjoint devra intervenir afin de consentir à la vente.
  • Avant la date de la signature de l’acte de vente, le notaire doit détenir, de manière irrévocable, la totalité du prix de vente (les sommes provenant du créancier hypothécaire et la mise de fonds de l’acheteur). Le notaire reçoit les sommes, les dépose dans son compte en fidéicommis et émet les reçus.
  • Il vous rencontre vous et l’acheteur, vérifie vos identités, reçoit vos signatures, procède à l’échange de clés, le cas échéant, émet les copies conformes et publie l’acte de vente et les avis d’adresse, le cas échéant, au registre foncier. Le délai de publication est de 24 à 48 heures ouvrables. Il vérifie l’inscription de l’acte à l’index des immeubles et s’assure de l’absence d’inscription indésirable susceptible d’affecter les droits de l’acheteur et de son créancier.
  • Le notaire émet les chèques, paie votre (vos) créancier(s) hypothécaire(s)  et s’occupe de faire signer les actes de quittance ou de mainlevée par votre (vos) créancier(s) afin que l’immeuble soit libéré des hypothèques qui le grèvent (les frais et honoraires pour la radiation de ces hypothèques sont à votre charge. Le notaire transmet les copies conformes de tous les actes qu’il a reçus aux parties concernées.
  • Finalement, il conservera les pièces à votre dossier pendant une période minimale de 10 ans, et les originaux des actes qu’il a reçus demeureront toujours dans son greffe, peu importe qui, dans l’avenir, en sera le détenteur
  • Tout au long du processus, le notaire répond aux interrogations des parties, donne des conseils juridiques, et agit comme conciliateur s’il survient une mésentente.

EN RÉSUMÉ… voici les frais pouvant être applicables à votre transaction et que le notaire paiera pour vous, le cas échéant.

  • Arrérages dus à la municipalité, aux commissions scolaires et/ou au syndicat de copropriété;
  • Remboursement de votre prêt hypothécaire. (Attention à la pénalité)
  • Honoraires légaux liés à la préparation de la quittance ou mainlevée et l’obtention des certificats de taxes.
  • La commission du courtier immobilier.
  • Les frais d’un nouveau certificat de localisation
  • L’assurance-titre
  • Le plein d’un réservoir d’huile ou de propane.
  • Toute autre charge pouvant affecter l’immeuble.

Si quelque chose ne tourne pas rondement, n’hésitez pas à communiquer avec un avocat de l’équipe Décarie Avocats afin d’obtenir des conseils juridiques dans votre intérêt dans le cadre de la transaction. Nous pourrons aussi vous assister dans l’éventualité d’une mésentente avec l’autre partie afin de vous aider à régler des problématiques de dernière minutes qui pourraient survenir, notamment en négociant des retenues sur le prix de vente.

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